Tytuł tego artykułu to nazwa potoczna. Fachowym określeniem jest ustalenie przebiegu granic działek ewidencyjnych (działek, bo każda granica jest wspólna dla dwóch sąsiadujących ze sobą działek). Istnieje możliwość, że granice były już kiedyś ustalone lub jej przebieg powstał w wyniku podziału nieruchomości. Wtedy przeprowadza się czynność wyznaczenia punktów granicznych lub wznowienia znaków granicznych. Ostateczną formą może być też rozgraniczenie nieruchomości, ale tego trybu nie będę szerzej omawiał w tym artykule.
Geodeto wskaż mi granice – pierwsze kroki przed wskazaniem granic w terenie
Klienci, którzy do mnie dzwonią oczekują zazwyczaj dwóch informacji, kiedy i za ile? 😉 Pytanie tylko z pozoru wydaje się proste, ponieważ czynności związane z granicami można przeprowadzić na różne sposoby. Z kolei cena zależna jest od wielu aspektów. Po otrzymaniu danych o położeniu działki ewidencyjnej od Inwestora, można zrobić wycenę, a po zaakceptowaniu ceny – przejść do swojej pracy.
Geodeta w pierwszym etapie musi zgłosić pracę w ośrodku geodezyjnym. Po otrzymaniu dokumentacji (z ośrodka geodezyjnego) dotyczącą wszystkich prac związanych z daną działką oraz działkami sąsiednimi przechodzi do analizy materiałów. Jest to fundamentalny etap pracy geodezyjnej i od jego wyniku zależy dalszy jej przebieg. Zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie ewidencji gruntów i budynków §30 ust. 1 przebieg granic działek ewidencyjnych wykazuje się na podstawie dokumentacji geodezyjnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego sporządzonej w związku z pracami tzw. prawnymi, czyli dotyczącymi granic działek ewidencyjnych. Jeżeli brak jest takich dokumentów lub zawarte w nich dane nie pozwalają na odtworzenie położenia granic z właściwą dokładnością to pozyskuje się je w wyniku pomiarów geodezyjnych na gruncie. Wtedy przeprowadza się czynności zgodnie z powyższym rozporządzeniem, czyli wykonuje ustalenie przebiegu granic działek ewidencyjnych. Jeżeli w wyniku analizy materiałów geodeta stwierdzi, że dostępne materiały są wystarczające do odtworzenia tych granic z wymaganą dokładnością to przeprowadza procedurę wyznaczenia punktów granicznych i/lub wznowienia znaków granicznych.

Zawiadomienie o czynnościach geodezyjnych na gruncie

Po analizie dostępnych materiałów geodeta wskazuje termin takiego ustalenia lub wyznaczenia i wysyła (zazwyczaj przekazem pocztowym) zawiadomienie o czynnościach geodezyjnych na gruncie. Zawiadamia się wszystkich właścicieli działek, których będą dotyczyć czynności geodezyjne. Zawiadomienie takie powinno zawierać przede wszystkim: dzień, godzinę, miejsce oraz jakich działek będą dotyczyć owe prace. Ponadto powinna być informacja o konieczności posiadania dowodu osobistego, a w przypadku wystąpienia przedstawiciela dla nieobecnego właściciela – pełnomocnictwo na piśmie. Warto tutaj zwrócić uwagę, że nieusprawiedliwione niewzięcie udziału w czynnościach nie stanowi przeszkody do ich przeprowadzenia. Podczas ustalenia granic zaprasza się tylko podmioty ze sobą sąsiadujące. Na przykładzie załącznika 2, gdy ustalamy granice pomiędzy działkami 44 i 43 to w czynnościach tych biorą udział tylko ci właściciele działek. Natomiast, jeżeli będzie to wznowienie/wyznaczenie 2 punktów granicznych (B i C) to w czynnościach oprócz dwóch powyższych będą brać udział również właściciele działek 46 i 22/1. Dzieje się tak, ponieważ w myśl obecnych przepisów ustaleniu podlegają granice działek ewidencyjnych, a nie samodzielne punkty graniczne. Odwrotnie jest w przypadku wyznaczenia/wznowienia, gdzie granica jest już ustalona, a oznaczamy na gruncie punkty graniczne.
W dniu zawiadomienia spisywany jest protokół ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych lub wyznaczenia punktów granicznych/wznowienia znaków granicznych, a niekiedy i oba te protokoły podczas jednej czynności.
Protokół ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych
Na wstępie warto określić na jakiej podstawie geodeta wskazuje te granice, jeśli chodzi o tryb EGiB (skrót od Rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków §33). Pierwszym sposobem ustalenia granic są zeznania obecnych na gruncie. Co ważne, ten sposób ustalenia można zastosować tylko wtedy, kiedy obecni są wszyscy właściciele granicy. Nie mogą to być też wskazania, które znacząco odbiegają od dostępnych materiałów, a poziom tolerancji określa obecny na gruncie geodeta uprawniony. Jeżeli nie ma wspólnego wskazania przez strony to ustala się granice na podstawie ostatniego spokojnego stanu posiadania, czyli jest to stan ustabilizowany i trwały np. w formie ogrodzenia. Oczywiście i w tym przypadku nie może to być stan znacząco odbiegający od dostępnych materiałów. Jeżeli i takiego stanu nie uda się ustalić to określana jest granice na podstawie wszelkich dostępnych materiałów takich jak zeznań obecnych świadków, porostu trwa, widocznych miedz, mogą to być też stare drzewa, które kiedyś (szczególnie na obszarach wiejskich) właściciele sadzili na granicy swoich pól.
Po ustaleniu granic geodeta od razu markuje położenie punktów granicznych np. poprzez wbicie drewnianego palika lub metalowej rurki.
Cały przebieg czynności dokumentuje się w protokole. Przykładowy protokół przedstawia załącznik 3 (imiona i nazwiska uczestników fikcyjne). Integralną częścią protokołu jest też szkic, który w szczególności wskazuje przebieg granic i położenie punktów granicznych w odniesieniu do trwałych elementów zagospodarowania terenu.

W kolumnie 5 Bartosz Melodia wystąpił w charakterze pełnomocnika dla właścicielki działki nr 43 pani Klaudii Melodii. Kolumna 9 została przekreślona, ponieważ nie był obecny właściciel działki ewidencyjnej nr 44.
Co ważne, nie trzeba zlecać ustalenia wszystkich granic swojej działki, ale pole powierzchni działki ewidencyjnej ujawnione w EGiB można zmienić tylko wtedy, gdy wszystkie granice działki przedmiotowej zostały ustalone. Tak że jeżeli, któraś z granic nie była wcześniej ustalona to geodeta nie może zmienić powierzchni działki ewidencyjnej. Może to doprowadzić np. do tego, że użytkować się będzie mniejszą powierzchnię, a płacić za większą zgodnie z tym co wpisane jest w ewidencji gruntów i budynków.
Protokół wyznaczenie punktów granicznych/wznowienie znaków granicznych
Podstawą prawną wykonania tych czynności i spisania protokołu jest tutaj Ustawa Prawo Geodezyjne i Kartograficzne Art. 39.
Punkty graniczne wskazuje się obecnym stronom na podstawie dostępnych materiałów o ile możliwe jest odtworzenie ich pierwotnego położenia. Może to być zarówno samo wyznaczenie, samo wznowienie albo obie czynności na raz i będzie to zawarte w jednym protokole. Wznowienie dotyczy znaków granicznych, czyli najczęściej są to betonowe graniczniki. Zleceniodawca może zlecić geodecie ich wznowienie, jeżeli zostały przesunięte, uszkodzone lub zniszczone. Nie należy samemu ustawiać lub co gorsza wstawiać nowych znaków granicznych. Ta czynność należy do geodety, który zrobi to zgodnie ze sztuką, dokładnie, a całą pracę odpowiednio udokumentuje, aby uniknąć sporów z sąsiadami! Jeżeli z dokumentów wynika, że był tu kiedyś znak graniczny to możemy go wznowić.
Podczas czynności wyznaczenia punktów granicznych procedura jest bardzo podobna. Również jest to granica, która była wcześniej ustalona, istnieje do niej dokumentacja, ale nie była stabilizowana trwale, czyli np. były zamarkowane tylko drewniane paliki albo granica pochodzi z podziału nieruchomości. Oczywiście przy wyznaczeniu, jeżeli jest takie życzenie Inwestora, również można wykonać trwałą stabilizację punktów granicznych. W tym przypadku przebieg czynności równiez dokumentuje się w protokole, który powinien zawierać przede wszystkim:
- Numery działek ewidencyjnych, których dotyczą te czynności;
- Podmioty biorące udział w czynnościach oraz informacja z którymi nr działek są związani;
- Położenie działek (miejscowość, obręb) oraz data spisania protokołu;
- Informacja na podstawie jakich dokumentów wykonywane są czynności;
- Informacja które oraz jak stabilizowane lub zamarkowane zostały punkty graniczne;
- Szkic, który w szczególności wskazuje położenie punktów granicznych w odniesieniu do trwałych elementów zagospodarowania terenu;
- Oświadczenie osób biorących udział w czynności oraz podpis.
Taki protokół składa się zazwyczaj z kilku stron, a każda z tych stron powinna być opatrzona podpisem osób biorących udział w czynnościach oraz geodety uprawnionego.

Czas realizacji – ustalenia granic/wyznaczenia punktów granicznych/wznowienia znaków granicznych
Czas realizacji tych zadań będzie zbliżony. Po otrzymaniu zlecenia, geodeta:

- Zgłasza prace w ośrodku geodezyjnym w celu otrzymania materiałów do jej zrealizowania. Materiały zazwyczaj dostępne są tego samego lub następnego dnia po uiszczeniu stosownej opłaty;
- Następnie ustalany jest termin wykonania czynności w terenie. Zazwyczaj jest to data na 4-5 tygodni do przodu. Jest to termin tak odległy, ponieważ geodeta musi zawiadomić wszystkich właścicieli działek, których dotyczy zlecenie. Zawiadamia się ich przekazem pocztowym z potwierdzeniem odbioru (może to też być zawiadomienie osobiste). Co ważne zawiadomienie to musi dotrzeć najpóźniej na 7 dni przed wyznaczonym terminem. Jeżeli termin nie zostanie dotrzymany to takie zawiadomienie uznaje się za nieważne i należy ustalić nowy termin;
- W dniu czynności geodezyjnych następuje wskazanie granic działki. Jeżeli dotyczy to jednej niedużej działki to czas trwania wskazania granic oraz spisania protokołu to około 0.5-1h;
- Zleceniodawca nie otrzymuje od geodety żadnej mapy, która potwierdza czynności. Potwierdzeniem jest protokół oraz złożony operat do ośrodka geodezyjnego (można poprosić geodetę o podanie nr operatu pod jakim widnieje on w zasobie geodezyjnym). Czas od spisania protokołu do skompletowania operatu oraz weryfikacji go przez inspektorów to około 2-3 tygodnie;
- Następnie zmiany są wprowadzane do ewidencji przez ośrodek geodezyjny, który ma na to 30 dni. Jeżeli nastąpiła zmiana powierzchni działki względem tego co widnieje w ewidencji to właściciel zostanie o tym powiadomiony przekazem pocztowym.
Podsumowując, od telefonu do geodety i zleceniu mu pracy mija około 1 miesiąc zanim zleceniodawca zobaczy faktyczny przebieg granic w terenie. Następnie mijają około 2-3 tygodnie na skompletowanie operatu, a na koniec kolejny miesiąc, aby zmiany te zostały wprowadzone do ewidencji.
Granica rzecz święta
Pamiętajcie, że granica jest wspólna dla obu stron. Tak samo ogrodzenie, które na niej stoi, a także znaki graniczne. Właściciele gruntów sąsiadujących są zobowiązani do utrzymania stałych znaków granicznych. Kto znaki graniczne niszczy, uszkadza, usuwa, przesuwa lub czyni niewidocznymi albo fałszywie wystawia, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2 (zgodnie z zapisami w Kodeksie karnym Art. 277). Warto też wiedzieć, że stabilizacji lub markowania dokonuje się tylko w punktach granicznych. Punkty graniczne, które są tylko markowane np. drewnianym palikiem nie podlegają ochronie.
A co w przypadku, kiedy ktoś nie zgadza się ze wskazanym przez geodetę przebiegiem granic lub położeniem punktów granicznych? W takiej sytuacji, osoba może to zgłosić to wójtowi/ burmistrzowi/ prezydentowi miasta lub w określonych przypadkach sądom, którzy wszczynają postępowanie rozgraniczeniowe. W przypadku wątpliwości związanych z wyznaczeniem/wznowieniem swoich praw można dochodzić już tylko poprzez sąd. Warto jednak mieć podstawy do takich roszczeń, ponieważ koszty postępowań rozgraniczeniowych są wysokie i mogą trwać bardzo długo. Należy również pamiętać, że „geodeta od sąsiada” nie wskazuje granic na korzyść zleceniodawcy tylko na podstawie analizy materiałów oraz pomiarów geodezyjnych, a całość dokumentacji kompletuje i musi złożyć w formie operatu, który jest następnie weryfikowany przez inspektorów. Nie ma tutaj mowy o jakichkolwiek korzyściach dla którejś ze stron, gdyż nieuczciwy geodeta mógłby zostać zmuszony do poprawy opracowania geodezyjnego, a w przypadku rażących naruszeń mogłoby się to skończyć dla niego nawet utratą uprawnień.
Jeżeli po ustaleniu granic lub wyznaczeniu punktów granicznych nie zamierzają państwo stawiać ogrodzenia to zalecane jest zlecenie geodecie umieszczenia w punktach granicznych – znaków granicznych w postaci betonowych graniczników. Ta forma stabilizacji swojej własności będzie niewiele droższa, a trwałość takiego kamienia przetrwa dziesiątki lat. Co ważne, w myśl obecnych przepisów nie można stabilizować punktów granicznych w trakcie czynności ustalenia granic. Trwała stabilizacja punktów granicznych ustalonych bezspornie może nastąpić, po ich uprzednim ujawnieniu w ewidencji gruntów i budynków, z inicjatywy i na koszt zainteresowanych podmiotów, za zgodą osób biorących udział w tych czynnościach.

Na koniec napisze tylko, że geodeta powinien być profesjonalny, kompetentny, rzeczowy, odpowiedzialny i wiarygodny. Powinien w sposób właściwy przedstawić obecnym na gruncie, skąd wynika wskazany przebieg granic, aby nikt nie miał wątpliwości, że praca została wykonana z należytą starannością.
MR GEODEZJA