WYWIAD: Jak Geodeta z… Architektem – Część 2

Jest to druga część obszernego wywiadu z Architektem Dawidem Rychtą z DR-ARCHITEKTURA. Jeżeli nie czytali Państwo pierwszej części wywiadu to nic straconego. Znajdziecie go TUTAJ.

 A o czym dowiedziecie się w tej części wywiadu?

• O inwentaryzacji powykonawczej: jak, po co i gdzie? Czyli jak skutecznie odebrać budynek;
• O dopuszczalnych odstępstwach od projektu;
• O stawianiu budynków „na dziko” bez wymaganych projektów;
• O wyjazdach służbowych do odległych krajów;
• O fascynujących dziełach architektury;
• O celach, marzeniach i planach na przyszłość mojego rozmówcy.

Zapraszam bardzo serdecznie do lektury.

_________________________________

MR GEODEZJA MARCIN RYCHTA

Inwentaryzacja budynku dlaczego warto ją zrobić i czy można ją wykonać nawet kilkanaście lat po wybudowaniu budynku? Zdarza się, że często ludzie postawią dom i w nim mieszkają tak naprawdę bez odebrania tego obiektu. Czym to grozi?

Inwentaryzację powykonawczą budynku można wykonać zawsze – mówi Dawid Rychta. Żaden przepis tego nie zabrania. Jest ona niezbędnym elementem związanym z odbiorem budynku, w którym zaszły zmiany w obszarze opracowywanego terenu. Budynek można budować latami. Zgodnie z przepisami, budowę należy rozpocząć najpóźniej 3 lata od chwili uprawomocnienia decyzji o pozwoleniu na budowę i nie można jej przerwać na dłużej niż 3 lata, po tym czasie, decyzja traci swoją ważność. To w teorii, a w praktyce, dłuższa przerwa jest bardzo trudna do udowodnienia. Często się zdarza, że ten czy inny obiekt budowlany jest użytkowany, przed oddaniem go do użytku. Jeżeli zostałoby to udowodnione, w drodze postępowania administracyjnego, PINB (Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego – przyp. red.) nakłada na inwestora karę pieniężną. Lecz przed jej wymierzeniem w pierwszej kolejności zgodnie z nowelizacją Prawa budowlanego, która weszła w życie 19 września 2020 roku, organ nadzoru budowlanego poucza inwestora lub właściciela, że obiekt nie może być użytkowany przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych.

Dobrze, czyli już wiemy, że warto odebrać budynek, aby mieć spokojną głowę. Natomiast powiedz nam jak wygląda odbiór budynku? Jakie dokumenty i jakie elementy budynku muszą być wykonane, aby bez problemu go odebrać? Jakie zadanie ma kierownik budowy  przy takim odbiorze?

Odbiór budynku to złożona procedura. Uogólniając, z całą pewnością powinniśmy zakończyć roboty budowlane lub w określonych przypadkach pewien etap budowy. Przepisy nie precyzują w sposób jasny, jakie elementy budynku muszą zostać wykonane, aby dokonać odbioru częściowego. Na ogół w praktyce (w przypadku np. budynku mieszkalnego), przyjmuje się, że muszą być podłączone instalacje, musi funkcjonować ogrzewanie, a kuchnia i łazienka powinny być dostępne do użytkowania. Powinny być tez wykonane wszystkie elementy związane z bezpieczeństwem użytkowników. Przebieg budowy, powinien zostać udokumentowany w dzienniku budowy. Tam też powinny zostać zapisane zmiany, dotyczące ewentualnych odstępstw dokonanych podczas prac budowlanych. Kończąc budowę, kierownik budowy, wystawia Oświadczenie o zakończeniu prac budowlanych i uporządkowaniu terenu budowy (oświadczenie podpisuje także inspektor nadzoru inwestorskiego, jeżeli takowy został powołany oraz projektant w przypadku odstępstw nieistotnych). Geodeta wykonuje inwentaryzacje powykonawczą, dokumentującą usytuowanie obiektu budowlanego oraz urządzeń na danej działce (działkach) budowlanej. W skład dokumentacji odbiorowej wchodzą także umowy z dostawcami mediów, protokoły odbioru i sprawdzeń przyłączy oraz instalacji wewnętrznych. W przypadku domów jednorodzinnych, przepisy dotyczące instalacji zostały zliberalizowane i obecnie nie wymaga się protokołów oraz sprawdzeń, poza instalacją gazową. Dokumentacja odbiorowa powinna zawierać także, niezbędne rysunki zamienne, w przypadku odstępstw nieistotnych.

Nie można też doprowadzać do ograniczenia warunków do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne. Do odstępstw nieistotnych nie możemy zaliczyć także, dokonania zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, naruszania ustaleń miejscowego planu zagospodarowania (lub Warunków Zabudowy) oraz innych aktów prawa miejscowego. Istotnymi kwestiami w tej materii są też zmiany w projektowanych warunkach ochrony pożarowej, zmiany w wymaganiach zawartych w pozwoleniu właściwego konserwatora zabytków i w projektowanych warunkach higieniczno-zdrowotnych.

W kwestii utwardzeń i tarasów to oczywiście możemy traktować jako odstępstwo nieistotne zmianę ich rozmiarów i kształtu, natomiast musimy mieścić się we wskaźnikach narzuconych w planie miejscowym lub Warunkach Zabudowy.

Powyższe, przedstawiłem w sposób ogólnikowy. Szczegółowe rozwinięcie tych zagadnień wymagałoby zdecydowanie dłuższego wywodu.

Może przypominasz sobie jakąś sytuacje, że ktoś mocno przesadził ze zmianami?

Na moich budowach, wszelkie zmiany odbywają się pod kontrolą, natomiast słyszałem o wielu powstających obiektach, które delikatnie rzecz ujmując zmieniły swoją formę w sposób mocno odbiegający od tej zatwierdzonej przez urząd. Powstają czasem obiekty o zupełnie innym kształcie dachu, obiekty, które w zdecydowany sposób i odbiegający od przepisów zmieniły swoja lokalizację względem granic działki, obiekty o zupełnie innej ilości kondygnacji niż w pozwoleniu na budowę. Sytuacje można naprawdę mnożyć. Na całe szczęście zalicza się je do rzadkości.

A co w sytuacji, kiedy ktoś postawi budynek „na dziko” bez pozwolenia, gdzie takowe jest potrzebne. Jakich może spodziewać się konsekwencji? No i jak może wybrnąć z takiej sytuacji?

Jeżeli dojdzie do tzw. samowoli budowlanej, wówczas w przypadku jej stwierdzenia, organ nadzoru budowlanego nakazuje w drodze postanowienia, wstrzymanie robót budowlanych i dostarczenie określonych dokumentów. Nadzór budowlany w większości przypadków jest zobligowany dodatkowo do nałożenia kary finansowej, a w szczególnych wypadkach, nakłada decyzje nakazująca rozbiórkę obiektu. Po nowelizacji Prawa Budowlanego, która weszła w życie dnia 19 września 2020 roku, wprowadzono tzw. procedurę uproszczonej legalizacji, dotyczącej obiektów budowlanych, których budowa zakończyła się ponad 20 lat temu. Co istotne, w przypadku tego typu legalizacji, organ nadzoru budowlanego nie nakłada kar finansowych, a rozmiar i forma wymaganej dokumentacji została znacznie zliberalizowana.

Wracając do architektury. Jakiego rodzaju projekty budynków mieszkalnych są teraz najbardziej popularne?

Tu nie ma reguły. Ilu inwestorów, tyle pomysłów. Osoby budujące dom, opierają się zarówno na swoich wymaganiach dotyczących funkcjonalności jak i formy obiektu budowlanego ale również na swoich możliwościach finansowych. Wiele osób buduje obiekty o formach minimalistycznych, natomiast zdarzają się też niejednokrotnie inwestorzy, dla których możemy wykonać architektoniczne perełki.

Jak wygląda świadomość ludzi o projektowaniu, czy są to łatwe rozmowy? Czy jednak ludzie mają odrealnione oczekiwania wobec projektu budynku?

Tu tak jak w poprzednim pytaniu, muszę stwierdzić, że mamy do czynienia z całą gamą różnych klientów o zróżnicowanych wymaganiach i charakterach. Część inwestorów wie dokładnie czego chce i ma dość sprecyzowane wymagania, natomiast u większości proces decyzyjny przebiega mniej sprawnie. Inwestorzy w zdecydowanej większości nie posiadają zbyt szerokiej wiedzy z zakresu architektury i budownictwa, dlatego też często zdarza się, że nie wszystkie ich pomysły są możliwe do zrealizowania. Warto też zauważyć, że istnieje pewien odsetek ludzi, którym wobec własnej niewiedzy, brakuje chociażby odrobiny pokory, którą w takiej lub innej sytuacji powinni posiadać.

A jeśli chodzi o Twoje osiągnięcia. Z jakiego lub jakich projektów jesteś najbardziej dumny. Czym możesz się pochwalić? A może był jakiś przełomowy projekt, który nadał Twojej firmie rozpędu?

W przypadku projektowania, w obecnych czasach, każdy nawet z pozoru prosty temat może okazać się czymś skomplikowanym, chociażby z przyczyn formalno-prawnych. Pomysłów dotyczących projektowanych obiektów budowlanych mamy naprawdę dużo, natomiast kluczem do rozwinięcia skrzydeł w tej materii jest odpowiedni inwestor, który będzie skłonny podjąć taką czy inną inwestycję, nie mając przy tym dużych ograniczeń finansowych. W obszarze architektury i budownictwa, działamy dosyć szeroko. Nie ograniczamy się do wąskiego pasma typu i rodzajów budynków. Raczej nie przychodzi mi na myśl, żaden przełomowy projekt, który nadał rozpędu firmie. Bardziej określiłbym to jako konsekwentne parcie do przodu. Najważniejsze jest finalne zadowolenie inwestora. Co do naszych realizacji to najprościej będzie przedstawić ich część zapraszając na naszą stronę internetową  www.dr-architektura.pl

Ja również serdecznie polecam odwiedzić tę witrynę. Natomiast wracając do rozmowy to powiedz nam, architektura jakiego obiektu robi na Tobie największe wrażenie? Mam tutaj na myśli obiekty z całego świata.

To pytanie wbrew pozorom nie jest łatwe, gdyż jest sporo obiektów, które robią na mnie wrażenie. Oczywiście wśród nich, znajdują się nowoczesne budynki wysokościowe. Nie sposób przejść obojętnie obok obiektu takiego jak Burdż Chalifa w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, Shanghai Tower w Chinach czy Taipei w Tajwanie. Nie mniej jednak osobiście fascynuję się także budowlami z odleglejszych czasów. Mowa tu o zamkach oraz obiektach sakralnych. Tu moją uwagę zwróciły obiekty takie jak Hagia Sophia w Turcji, Sobór Zmartwychwstania Pańskiego w Federacji Rosyjskiej w Sankt Petersburgu, Angkor Wat w Kambodży, Sagrada Familia w Barcelonie i oczywiście wiele, wiele innych. Nie możemy także zapominać o naszej rodzimej architekturze mając na uwadze obiekty takie jak, Zamek Królewski na Wawelu, Zamek krzyżacki w Malborku, architektura na starówkach miast takich jak Gdańsk, Kraków, Toruń i cała masa zamków rozsianych po całym kraju. Warto wspomnieć, że mamy ich około 500.

Ja też jestem zdania, że warto to robić, że robisz dobrą robotę, no i życzę Ci ciągłego rozwoju Twojej firmy. Dziękuję bardzo za ten obszerny, fajny wywiad!